Un método eficaz para conflictos que el proceso judicial no resuelve con rapidez.
El arbitraje permite resolver estos conflictos con un criterio único, especializado y motivado, mediante un laudo que tiene la misma eficacia que una sentencia firme (art. 517.2.2 LEC).
En Arbitra analizamos discrepancias sobre viviendas, locales, edificios, solares y fincas desde la doble formación de abogado y arquitecto técnico. La intervención puede consistir en una revisión técnica, una valoración encomendada de común acuerdo o un arbitraje, si existe un sometimiento válido para resolver la controversia.
Identificación del inmueble, derechos valorados y correspondencia entre realidad física, títulos y documentación catastral.
• Superficies, antigüedad, conservación, obras necesarias y condiciones de utilización.
• Ocupación y arrendamientos, atendiendo a su incidencia en la finalidad de la valoración.
• Situación urbanística, usos admitidos, posibilidades de división o transformación y cargas pendientes.
• Método utilizado, fuentes de información, comparables y ajustes aplicados.
• Fecha de referencia y coherencia entre las hipótesis de los informes confrontados.
La finalidad se define antes de iniciar el trabajo. El valor utilizado para negociar una adjudicación no debe confundirse automáticamente con un valor fiscal, catastral o exigido para otra finalidad regulada.
Una valoración coherente permite comparar lotes hereditarios, analizar adjudicaciones y calcular compensaciones. También ayuda a identificar por qué una propuesta aparentemente equilibrada beneficia económicamente a uno de los interesados.
Cuando la necesidad principal es organizar toda la partición, puede resultar adecuado el servicio de contador-partidor designado de común acuerdo. Si el desacuerdo afecta a la salida de una propiedad compartida, se estudia conjuntamente la división de cosa común.
Supuesto ilustrativo: dos titulares discrepan sobre el valor de una parcela. Un informe calcula su precio como si fuera un solar inmediatamente edificable; el otro descuenta costes y plazos de urbanización.
El análisis debe comprobar cuál es la situación efectiva de la parcela y qué actuaciones son necesarias para construir. Solo después puede valorarse si los descuentos están justificados y si ambos informes se refieren al mismo escenario. La expectativa de edificar y la posibilidad de hacerlo de inmediato no representan el mismo supuesto económico.
Las diferencias pueden proceder de la superficie considerada, el estado de conservación, las muestras de mercado o la fecha de valoración. También influyen la ocupación, los contratos de arrendamiento, las cargas y la finalidad del informe.
En terrenos y edificios con potencial de transformación, el resultado depende especialmente de las posibilidades urbanísticas reales, los costes pendientes y el tiempo necesario para materializar el aprovechamiento.
Una revisión rigurosa debe distinguir una diferencia razonada de criterio de un dato incorrecto o una hipótesis no justificada. Promediar dos cifras sin analizar sus fundamentos puede mantener el error de partida.
Puede acordarse una determinación por experto con efectos contractuales, delimitando objeto, facultades y condiciones. Debe redactarse el encargo con precisión; llamarlo «vinculante» no le da, por sí solo, la eficacia ejecutiva de un laudo.
No debe confundirse la actuación independiente como árbitro con la intervención profesional en interés de una parte. Las relaciones previas y los posibles conflictos se revisan antes de aceptar la designación.
No. La impugnación de valores administrativos y liquidaciones tributarias sigue sus procedimientos propios. Esta página se refiere a discrepancias privadas sobre valoración, sin atribuir al arbitraje facultades para revisar actos administrativos.
Depende de la información disponible y del fondo de la controversia. Si la inspección resulta necesaria para comprobar superficies, conservación o características relevantes, debe contemplarse en el encargo.
Indíquenos la finalidad de la valoración, las cifras discutidas así como cualquier otro aspecto sobre el que también existe controversia. Háganos llegar los informes existentes y explique si las partes aceptarían una intervención profesional común.
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